目前，政府对房产投资实行严格控制的政策，但对于一部分有闲余资金的市民来说，房产仍然是投资的首选。不过，以后要获取理想的收益难度无疑将大大增加。在此提醒投资者，在作出投资决定前，一定要做好各项准备。

　　目前，在房地产投资分析领域，采用内部收益率IRR（ Internal Rate of Return ，又称动态收益率）指标作为评价投资项目的经济效益已经成为国际上通行的方法。但目前，一些为投资人作咨询的投资分析师常常在运用这个评价法时出现概念性错误，比较常见的有两种情况。

　　贷款利息没有计入现金流出现在，一些投资分析师向普通的房产投资人介绍如何计算IRR，以此评价投资项目的经济效益。这一点本身没有什么疑义，问题出在方法的介绍者在计算现金流出时，将投资者按月偿还银行的按揭贷款额，未剔除其中的利息便计入现金流出。投资者都知道，现今的住房商业贷款，大多是采用“等额还款法”或“等本还款法”的方式计算借款人每期的还款额的，无论是“等额还款法”还是“等本还款法”，借款人每期的还款额中已经包含了一部分利息。以“等额还款法”为例，请看如下计算：R＝P［i（1＋i ）n／（1＋i ）n－1］———

　　此为等额还本付息额的计算公式第t期还本付息额中的付息额和还本额见下表所示：其中：t＝1:2:3:…… t － 1: n n———还本息的总期数i———月利率R———每期的还本付息额P———总借款额It———第t期还本付息额中的付息额Ct
　　———第t期还本付息额中的还本额从以上的计算表中可以看出，在每期偿还的等额本息中，归还的本金和偿付的利息额是不等的，本金的偿还额是逐期递增的，付息额是逐期递减的。所以，个人在计划投资房产前计算IRR时，也应该给予注意。

　　等额本金还款法每期的偿还利息额为：It＝P×［1－（ t － 1 ）／n］×i每期的偿还本金额为：Ct＝ P ／ n 具体的计算，这里就不赘述了。

　　个人住房投资者可依据上面提供的两种还款方式的计算公式，在每期的还款额中剔除利息额后，计入该期的现金流出。

　　按名义利率而不是实际利率计算实际利率和名义利率是有区别的。比如10万元10年期的个人住房商业性贷款每月偿还银行的本息是1116．24 元（按照2005 年3月17日起执行的基准利率计算），这是银行按照等额还本付息的计算公式，依据名义年利率6．12％除以12个月即月利率5．31％计算得出的。此处需要提醒的是，6．12％仅是名义年利率，借款人须按月支付利息，那末实际年利率就是1年度：I年度
　　＝（1＋I月度）12－1＝（1＋5．1‰）12＝6．1372％。投资者应该注意的是，涉及利率、贴现率的计算时，年度贴现率（或利率）≠4×季度贴现率（或利率），同样，年度贴现率（或利率）≠12×月度贴现率（或利率）。