业内建议，结合近期周边区域同类楼盘成交价粗略估价；专业估价费用约为总房款的3‰－5‰

　　刚刚过去的2004年，二手房交易量比2003年增长了80%以上，全年度总计接近4万套。二手房越来越成为房产市场的热点。但仍有大多数业主对二手房市场不了解，卖房时价格报高了怕卖不出去，价格报低了又怕自己吃亏。下面就以读者李先生的二居室评估为例，教你如何为房屋估个价格。

　　案例：李先生的这套房子是位于红莲中里的65平方米的两居室，建筑年代为1993年，楼层为5/6，东西朝向，暖气和燃气均有，普通装修。链家市场总监宫萍建议，把估价对象与近期成交的周边区域类似房产进行比较，在价格上适当修正，便可估算出房屋的大概市价。

　　位置、年代、楼层对价格影响较大

　　链家提供的参考案例是宣武区广外三义东里一套55平方米的两居室，建筑年代为1987年，楼层为5/5，南北朝向，有暖气、煤气及普通装修，近期以4800元/平方米成交。

　　宫萍表示，链家对大量成交的二手房案例进行分析后认为，需要修正的主要因素有房屋位置、建筑年代、楼层、朝向、装修、供暖及燃气等方面。修正百分数如下：①房屋位置：0-3%.同一小区，修正系数为0.如果房屋有更好的位置、交通、购物休闲环境等，可选取1-3%的修正；②建筑年代相对折旧：按每年2%计算；③楼层：一层为- 2%，二层为0，三、四层为2%，五层为1%，顶层为-2%；高层：一层为-3%；二为-2%，三层为-1%，四、五层为0，六层及六层以上为1%，顶层为- 3%；④朝向：以两个窗口朝向为准，如果窗口多于两个，选最好的两个。东向为0%，南向为+2%，西向为-1%，北向- 2%.⑤装修：精装修3年以内的为+3%，3年以上的为0%.⑥暖气和燃气：有暖气和燃气为0%，单气为-2%.套用上述公式，李先生的住宅各项修正百分数如下：房屋位置为-3%（比三义东里的位置差），建筑年代的相对折旧为：6（与案例的房龄之差）×2%=12%，朝向为- 1%，楼层为1%-（-2%）=3%，其他修正系数为0，总的修正百分数为：-3%+12%+（- 1%）+3%=11%.因此，李先生的房屋价格约为：4800（案例成交价）×（1+11%）=5328元/平米。

　　不建议用成本法，专业估价过于复杂

　　另外，业主还可以用成本法，即在当初房价基础上扣除折旧。但由于涉及到房地产开发的成本、税费、土地取得成本等，过于深奥，所以不建议业主使用。

　　北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司董事长、估价师陈力则告诉记者，影响二手房市价的因素很多，物业类型、结构、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、外部设施、小区容积率、区域规划等都得考虑。评估师要运用很多知识进行核算才能得出比较客观的评估价。简单计算的价格只能针对某一固定区域的某类房产，要得出更为精确的评估结果还需求助专业评估师，一般费用在评估总值的5‰左右。

　　办按揭需到银行指定评估公司估价

　　记者咨询了多家评估机构得知，如果购买二手房需按揭贷款，则必须到银行指定的评估公司对该房屋进行评估，由于银行要适当地估量将来的风险，所以评估的价格不一定会同市场价格一样，有时甚至与成交价格相差甚远。评估费用根据评估公司和银行签订的协议而定，一般收费标准是评估总值的3‰－5‰。